Etude de la faisabilité de mon projet immobilier
Notre article a été mise à jour le 1 juin 2023
L’économie de la construction
Ce domaine, cette spécialité est un enjeu majeur tant en amont de votre projet de construction que durant la réalisation des travaux.
Cette étape doit être réalisée par des professionnels de la construction, disposant d’un diplôme a minima Bac Technicien d’études du bâtiment (TEB), option études et économie.
En effet, s’il est relativement aisé de demander des devis à des professionnels de la construction, il en est différemment quant à la qualification du besoin, des métrés, en mètre linéaire ou en mètres carrés (sol et murs) mais aussi dans les analyses de l’ensemble des documents reçus.
Un public non initié aura tôt fait de prendre le devis de l’artisan la moins chère… grave erreur ! Car il s’agit moins de savoir combien vous allez payer, mais plutôt ce que ce pour quoi vous allez payer !
Alors, comment ça marche ?
En quoi consiste une étude de faisabilité ?
La première question que vous nous posez est souvent la même : combien va coûter mon projet de construction ? En effet, outre le prix intrinsèque de la construction, elle est souvent financée par la banque au travers un prêt immobilier. Ce prêt devra donc s’appuyer sur des valeurs les plus proches que possible de la réalité de la future construction, extension ou rénovation.
Télécharger notre infographie en pdf qui synthétise les différentes phases de l’étude de faisabilité
La première phase consiste donc à réaliser une étude de faisabilité financière et technique.
Dans un premier temps, il faut déterminer votre programme, c’est à dire votre besoin final. De quelle taille avez-vous besoin pour votre entreprise tant au niveau de la production, du stockage, des bureaux ? Combien de salariés ou de personnels disposez vous aujourd’hui, mais également à moyens termes ? Quel type de matériaux, avez vous besoin (sols, coupe feu, etc) ? Quels équipements seront à mettre en place (pont roulant, quai de déchargement, ascenseur, etc.) Pas de panique, notre rôle est aussi de vous accompagner pour ne pas oublier des éléments importants à ce stade.
Dans la seconde étape, nous allons vérifier que votre projet est réalisable techniquement. En effet, il ne serait pas judicieux de faire une étude et être déçu de ne pas pouvoir faire un étage, un sous sol ou simplement une extension de votre bâtiment. Dans ce cadre, nous allons vérifier le Plan Local d’Urbanisme (voire le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal), réaliser des études techniques telles que les études de sols, les réseaux connus et inconnus, la structure du bâti (notamment pour une extension ou une surélévation), voire de faire un premier croquis.
Enfin, nous allons déterminer avec vous, suivant des choix de matériaux, de mètres carrés, le coût estimatif de votre projet, en intégrant le coût du terrain constructible, des frais d’acquisition (notaire et agent immobilier), des différentes taxes, etc. Le coût constructif est évalué, selon les cas à 10 et 15% d’aléas. Ces derniers représentent plusieurs facteurs inconnus. Dans le cas d’une rénovation, il est difficile de savoir ce qui se cache dans les murs, les plafonds, l’état des réseaux, etc. Dans le cas d’une construction neuve, nous ne sommes pas à l’abri d’avoir un sol mou par exemple. Enfin pour tous les projets, bon nombre de modifications apparaissent avant la fin des consultations : changement de matériaux, de la taille du projet, du type de toiture, etc. Les aléas sont là pour pallier à l’ensemble de ces surcoûts. Bien sûr, moins il y aura de surprises, moins nous aurons besoin d’eux, mais par mesure de prudence, il est indispensable de les prévoir.
Les aléas sont ensuite recalculés suivant les phases du projet lors des Avant-Projet Sommaire (APS) et Avant-Projet Définitif (APD) pour descendre à 5 à 7 %.
Votre budget et la rentabilité de votre projet vous permet alors de contacter les banques pour votre dossier de prêt immobilier.
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Vous ne souhaitez pas financer votre projet seul ? vous préférez le faire porter par un promoteur ou un investisseur ? consulter notre page Assistant à Maîtrise d’Ouvrage
Altimède Stratégie vous accompagne dans l’analyse de votre projet immobilier afin de s’assurer que celui-ci est bien réalisable au regard du marché immobilier. Que ce soit pour de la construction sur un terrain, l’agrandissement d’un bâtiment professionnel, dans le cadre d’un SCI par exemple, ce travail préparatoire est un gain de temps pour le futur projet. Il va permettre de cloisonner le budget nécessaire au projet de construction et s’assurer que celui-ci est rentable par rapport au secteur et la valeur du m2 sur le secteur et lever toutes les contraintes techniques et environnementales imposées par le PLU et/ou l’environnement du terrain.